Por qué no debe agregar el nombre de alguien a la escritura de propiedad

0
956

Por qué no debe agregar el nombre de alguien a la escritura de propiedad
Por Lic. Jennifer R. Bondy

A veces, los propietarios quieren considerar la idea de agregar un miembro de la familia u otra persona al título de propiedad. A menudo, esta noción se basa en la idea de que hacer que esa persona sea propietaria de la propiedad ahora ayudará a facilitar la sucesión más adelante. Si bien eso puede ser cierto en algunos casos, existen riesgos y responsabilidades importantes asociados con agregar el nombre de alguien a su escritura de propiedad.

Pérdida potencial o reducción de la exención de la propiedad
La Constitución del Estado de Florida, Artículo X, Sección 4, exime a la propiedad debidamente designada de la venta forzada en proceso de cualquier tribunal. Esta exención se creó para evitar que las personas pierdan las casas en las que viven, a los acreedores y permite que la propiedad familiar se transfiera a su cónyuge y/o hijos sin reclamos de acreedores después de su muerte. Si la persona que agrega a la escritura de su residencia principal no vive allí (por ejemplo, un hijo adulto), su exención de vivienda se reduce a la mitad, porque ahora hay dos propietarios, pero solo uno de ellos reside en la casa. Agregar un no residente al título debilita su protección de exención de la propiedad o lo que en inglés se conoce como “Homestead”.

Cuestiones de financiamiento e impuestos
Si su casa está hipotecada o está utilizando un HELOC (Línea de crédito sobre el valor acumulado de la vivienda, por sus siglas en inglés), puede descubrir que viola los términos de esa hipoteca o HELOC para transferir intereses sobre la casa a otra persona al agregarlos a la escritura de propiedad. Incluso en los casos en que el prestamista permite dicha transferencia, es posible que deba dinero por nuevos sellos documentales. Si luego desea vender o refinanciar la casa, necesitará firmas de cada persona nombrada en la escritura de propiedad. Si sus copropietarios no están de acuerdo con la venta o el refinanciamiento, usted estará imposibilitado o enfrentará la posibilidad de llevarlos a los tribunales. Finalmente, es probable que la persona que agregue a la escritura de propiedad finalmente pague más impuestos sobre la renta cuando la propiedad se venda después de su fallecimiento porque pierden la base impositiva aumentada que hubieran tenido si hubieran heredado la propiedad a través de legalización o un fideicomiso.

Responsabilidad potencial
Cuando agrega a alguien a la escritura de propiedad de su hogar, el hogar se convierte en el activo de esa persona, además de ser suyo. Eso significa que si su nuevo copropietario se declara en quiebra o un acreedor presenta un fallo en su contra, la casa es un activo que puede ser gravado por sus acreedores, a pesar del hecho de que es su residencia principal.

Mantenga intacta la protección de exención de su propiedad
La relativa simplicidad de agregar el nombre de su heredero a la escritura de propiedad de su hogar puede parecer atractiva, pero para la mayoría de las personas, no es la mejor solución. Los abogados de bienes raíces en Overstreet, Miles, Cumbie & Finkenbinder pueden ayudarle a encontrar la opción que mejor lo proteja a usted y a sus activos ahora, y alivia el costo y la molestia de la sucesión para su heredero más adelante. Llámenos al 407-847-5151 o contáctenos en www.kisslawyer.com/ para una consulta y obtenga más información sobre sus opciones.

Why you shouldn’t add someone’s name to the property deed By Jennifer R. Bondy, Esq.

Sometimes, homeowners want to consider the idea of adding a family member or someone else to the title deed of their property. Often, this notion is based on the idea that making that person an owner of the property now will help make succession easier later on. While that may be true in some cases, there are significant risks and liabilities associated with adding someone’s name to your property deed.

Potential loss or reduction of homestead exemption
The Florida State Constitution, Article X, Section 4, exempts properly designated homestead property from forced sale under process of any court. This exemption was created to prevent people from losing the homes they live in to creditors and allows homestead property to be transferred to your spouse and/or children free from creditor claims upon your death. If the person you add to the deed for your primary residence does not live there (for example, an adult child), your homestead exemption is reduced by half, because there are now two owners, but only one of them resides in the house. Adding a non-resident to the title weakens your Homestead Exemption protection.

Financing & tax issues
If your home is mortgaged or you’re using a HELOC (Home Equity Line Of Credit), you may discover that it violates the terms of that mortgage or HELOC to transfer interest in the home to another person by adding them to the property deed. Even in cases where the lender allows such a transfer, you may owe money for new documentary stamps. If you later want to sell or refinance the house, you will need signatures from every person named on the property deed. If your co-owners don’t agree to the sale or refinance, you’re either going to be stuck, or facing the prospect of taking them to court. Finally, it is likely that the person you add to the property deed will ultimately pay more income tax when the property is sold after you are deceased because they lose the stepped-up tax basis they would have had if they’d inherited the property through probate or a trust.

Potential liability
When you add someone to the property deed of your home, the home becomes that person’s asset, in addition to being yours. That means that if your new co-owner files bankruptcy or has a judgment filed against them by a creditor, the house is an asset that can be encumbered by their creditors, despite the fact that it’s your primary residence.

Keep your homestead exemption protection intact
The relative simplicity of adding your heir’s name to the property deed for your home may seem appealing, but for most people, it’s not the best solution. The real estate attorneys at Overstreet, Miles, Cumbie & Finkenbinder can help you find the option that best protects you and your assets now, and eases the cost and hassle of succession for your heir later on. Call us at 407-847-5151 or contact us at www.kisslawyer.com/for a consultation, and learn more about your options.

Dejar respuesta

Please enter your comment!
Please enter your name here